Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat weer tegenover dat de stad ook vrij veel goedkopere huurwoningen kent, meestal van woningcorporaties. In Nijmegen is 39% van de voorraad een corporatiewoning, landelijk 29%, in de benchmarksteden 35%. Voor elke 100 huishoudens die tot de doelgroep sociale huurwoningen behoren, zijn er 88 van die woningen onder de liberalisatiegrens beschikbaar. Ten opzichte van de wat kleinere doelgroep passend toewijzen zijn er per 100 huishoudens in die groep 91 woningen beschikbaar (tot de aftoppingsgrens).  
In vergelijking met de kennissteden liggen deze verhoudingen in Nijmegen duidelijk gunstiger. Mede doordat een deel van de  betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen, ontstaan niettemin tekorten.
Van de 31.300 corporatiewoningen in 2023, waarvoor de corporaties prijzen hebben gemeld, zit zo’n 96% onder de liberalisatiegrens (808,06 euro in 2023). Deze cijfers zijn door de tijd heen tamelijk constant. Minder constant is het aantal zeer goedkope woningen (< 452,20 euro in 2023). Dat loopt vanaf 2009 terug. Het aantal betaalbare woningen (tussen 452,20 en 678,66 euro per maand, peil 2023) neemt de laatste jaren toe van 20.000 medio 2014 tot recent ruim 23.000. Die groei krijgt in 2022 een impuls door de huurverlaging voor huishoudens in 2021. Huishoudens met een laag inkomen in 2019 en een huur boven de aftoppingsgrens kregen in 2021 automatisch een huurverlaging tot de voor hen geldende aftoppingsgrens. Ruim 2.000 huishoudens hebben kunnen profiteren van deze actie. De huurverlaging was gemiddeld 40 euro.
Met name het aantal woningen onder de eerste aftoppingsgrens nam hierdoor met 1.728 toe tot 20.218 (+9%). Onder de tweede aftoppingsgrens is het effect kleiner. Ook in 2023 gelden voor huurders met lage inkomens mogelijkheden voor huurverlaging.  
De groep corporatiewoningen net onder de liberalisatiegrens ("duur sociaal") loopt na een groeispurt tot aan 2014 de laatste jaren terug tot rond 7% van het corporatiebezit, en door de huurverlaging in 2021 nog eens extra met 2%-punten naar 6% in 2022. Het aandeel woningen van corporaties boven de liberalisatiegrens is licht dalend tot 3% in het laatste jaar.

Figuur: Corporatievoorraad Nijmegen naar huurprijs.

De Nijmeegse corporatiehuurders zijn meestal passend gehuisvest (75%, vergelijkbaar met de gehele groep kennissteden, situatie 2020 en iets hoger dan landelijk). Het percentage huishoudens, dat met een te hoog inkomen in een woning onder de liberalisatiegrens woont, is met 10% een fractie lager dan in de vergelijkingssteden (11%). Duur scheefwonen (met een lager inkomen in een duur huis) is duidelijk een groter probleem, dat 15% van de huurders treft. Dit komt in Nijmegen een fractie meer voor dan in de andere steden. Het te goedkoop wonen neemt in Nijmegen af, het te duur wonen neemt toe.
In de particuliere huur is vooral de dure scheefheid groter, 19,1% woont hier te duur, vergelijkbaar met landelijk (18,7%). In de particuliere huursector is in Nijmegen 69% passend gehuisvest, ook vergelijkbaar met Nederland als geheel (71%).

De woonquotes van huurders en kopers verschillen. Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten, in 2021 34%. Voor woningeigenaren is de woonquote met 24% van het huishoudensinkomen bescheidener. Sinds 2012 is de woonquote voor huurders aanvankelijk rond de 40% van het inkomen, in 2021 is het (door tijdelijke huurverlaging?) bijna 6%-punt lager. Voor kopers is een geleidelijke daling zichtbaar, van 29% in 2012 naar 24% in 2021.

Overigens staat tegenover het grote beslag dat wonen legt op het huishoudensinkomen bij huurders wel dat het vaak gaat om kleine huishoudens; 58% van de huurders (regio Nijmegen e.o.) in zelfstandige woningen zijn eenpersoonshuishoudens en slechts 10% is een “standaard” gezin (paar met kind(eren)). In de koopsector is de laatste groep nog steeds de grootste categorie (36% van de huishoudens in koopwoningen) en is 22% alleenstaand.
Binnen de huursector liggen de woonquotes van huurders van corporatiewoningen duidelijk lager dan van huurders in de particuliere sector (ca. 5-7%-punt verschil).

Figuur: Woonquotes van huishoudens in de huur en koopsector gemeente Nijmegen.
Bron: CBS/Woononderzoek.

10,2% van de huishoudens in corporatiewoningen in Nijmegen kende in 2020 een betaalrisico. Dat betekent dat het inkomen te laag is om aan alle uitgaven te voldoen. Dat is iets onder het gemiddelde van de vergelijkingssteden (11,7%). Het Nijmeegse percentage huishoudens met een betaalrisico is in 2020 lager dan in eerdere jaren.